Les plafonds des frais d’agence imputables au locataire ont augmenté de 0,87 % au 1er janvier 2026, une première évolution depuis leur création en 2014. Pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, le plafond atteint désormais 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² ailleurs. L’état des lieux d’entrée dispose d’un plafond séparé de 3,03 €/m².
Mais multiplier la surface par ce tarif ne suffit pas. La part du locataire doit respecter une double limite : elle ne peut dépasser le plafond au mètre carré, ni la moitié de la somme facturée par l’agence pour la prestation concernée. Voici la méthode pour vérifier une facture avant de signer ou de payer.
Frais d’agence location 2026 : les plafonds en un tableau
| Prestation facturable au locataire | Zone très tendue | Zone tendue | Hors zone tendue |
|---|---|---|---|
| Visite, constitution du dossier et rédaction du bail | 12,10 €/m² maximum | 10,09 €/m² maximum | 8,07 €/m² maximum |
| État des lieux d’entrée | 3,03 €/m² maximum | 3,03 €/m² maximum | 3,03 €/m² maximum |
| Total théorique maximal | 15,13 €/m² | 13,12 €/m² | 11,10 €/m² |
Ces montants sont des plafonds TTC calculés sur la surface habitable, et non sur la surface au sol totale. Un balcon, une cave, un garage, une terrasse ou une partie dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne doit donc pas être ajouté automatiquement au calcul.
Verdict : le total théorique de la dernière ligne n’est pas une somme due automatiquement. Il faut encore appliquer la règle de la moitié des honoraires réellement facturés.
Qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ?
La loi distingue les prestations qui peuvent être partagées et celles qui restent entièrement à la charge du bailleur.
- Partage possible : visite du logement, constitution du dossier du candidat, rédaction du bail et état des lieux d’entrée.
- À la charge exclusive du propriétaire : entremise et négociation, rédaction ou diffusion de l’annonce, photographie, prospection, gestion des contacts et autres prestations qui ne figurent pas dans la liste partageable.
Le propriétaire peut donc payer plus que le locataire. En revanche, la part demandée au locataire pour une prestation partageable ne peut jamais être supérieure à celle du propriétaire. Une ligne globale et peu détaillée comme « honoraires agence » ne permet pas toujours de contrôler correctement la facture : demandez le détail des prestations.
La double limite à appliquer, étape par étape
1. Identifier la zone du logement
La commune détermine le plafond applicable à la visite, au dossier et au bail. Ne déduisez pas la zone du seul niveau de loyer : utilisez le simulateur officiel Service Public, qui demande la commune ou le code postal.
2. Relever la bonne surface
Utilisez la surface habitable indiquée dans le bail ou les documents de location. Si la facture applique le tarif à une surface plus élevée, demandez l’origine du chiffre avant de payer.
3. Calculer le plafond au mètre carré
Multipliez la surface par 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € pour le bloc visite-dossier-bail. Calculez séparément l’état des lieux d’entrée avec 3,03 €/m².
4. Comparer avec la moitié de la facture
Pour chaque bloc, la somme due par le locataire est le montant le plus faible entre :
- le plafond calculé selon la surface et la zone ;
- la moitié des honoraires TTC réellement facturés par l’agence pour la prestation.
Formule : part maximale du locataire = le plus petit montant entre « honoraires facturés ÷ 2 » et « surface habitable × plafond applicable ».
Exemple : un appartement de 35 m² en zone tendue
Une agence facture 900 € TTC pour la visite, le dossier et le bail, puis 220 € TTC pour l’état des lieux d’entrée.
| Calcul | Visite, dossier, bail | État des lieux |
|---|---|---|
| Plafond selon la surface | 35 × 10,09 € = 353,15 € | 35 × 3,03 € = 106,05 € |
| Moitié des honoraires facturés | 900 € ÷ 2 = 450 € | 220 € ÷ 2 = 110 € |
| Maximum dû par le locataire | 353,15 € | 106,05 € |
Le locataire paie donc au maximum 459,20 €. Le propriétaire supporte le solde, soit 660,80 €. L’agence ne peut pas demander 560 € au locataire au motif que cela représenterait simplement la moitié du total de 1 120 € : les deux plafonds au mètre carré doivent aussi être respectés.
Calculateur rapide de la part maximale du locataire
Part maximale estimée du locataire : 459,20 €
Estimation informative. Vérifiez la zone officielle, la surface habitable et le détail de la facture.
Les erreurs les plus fréquentes sur une facture
- Appliquer le plafond sans vérifier la moitié des honoraires. Si l’agence facture peu, la moitié de la facture peut être inférieure au plafond par mètre carré.
- Fusionner toutes les prestations. L’état des lieux dispose d’un plafond séparé. Les frais d’annonce ou de négociation ne doivent pas être glissés dans le bloc partageable.
- Utiliser la mauvaise surface. La surface habitable n’inclut pas automatiquement les annexes.
- Confondre frais d’agence et dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est une somme distincte, avec ses propres règles de restitution et de retenue.
- Confondre zone tendue et encadrement local des loyers. Le zonage sert ici à calculer les honoraires. L’encadrement du montant du loyer répond à d’autres règles.
Pour éviter les confusions, consultez aussi nos guides sur la vérification d’un loyer encadré, les charges récupérables et le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie.
Que faire si les frais demandés semblent trop élevés ?
- Demandez une facture détaillée distinguant visite-dossier-bail, état des lieux et prestations à la charge du bailleur.
- Vérifiez la commune dans le simulateur officiel et contrôlez la surface habitable.
- Refaites les deux calculs pour chaque bloc : plafond au mètre carré et moitié de la facture.
- Contestez par écrit en indiquant les chiffres et en joignant le bail, la facture et le résultat du simulateur.
- Conservez les preuves de paiement. Si le désaccord persiste, rapprochez-vous d’une ADIL ou d’une association de consommateurs pour examiner le dossier.
Une recherche de logement tendue peut pousser à payer rapidement pour ne pas perdre un appartement. Cela ne transforme pas une somme non conforme en frais légitimes. Préparez aussi votre dossier en amont avec notre guide pour louer sans CDI et vérifiez ce qu’un bailleur peut demander à un garant locataire.
FAQ sur les honoraires de location en 2026
L’agence peut-elle facturer exactement le plafond au locataire ?
Seulement si ce plafond ne dépasse pas la moitié des honoraires réellement facturés pour la prestation. Le plafond n’est pas un tarif automatique.
Le propriétaire doit-il payer la même somme que le locataire ?
Il doit payer une somme au moins égale pour les prestations partagées. Il prend aussi en charge les prestations qui ne peuvent pas être imputées au locataire, ce qui explique qu’il puisse payer davantage.
L’état des lieux de sortie peut-il être facturé dès la signature ?
Le plafond de 3,03 €/m² présenté ici concerne l’état des lieux d’entrée réalisé par l’agence. Un état des lieux de sortie amiable ne doit pas être assimilé d’avance à cette prestation. Une intervention d’un commissaire de justice en cas de désaccord répond à un autre barème et à d’autres règles de partage.
Les plafonds 2026 concernent-ils toutes les locations ?
La fiche officielle vise les locations d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989, notamment les logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale. Une location saisonnière ou un local professionnel ne se contrôle pas avec ce tableau.
Les sources officielles à conserver
- Service Public : frais d’agence immobilière à la location, avec les plafonds 2026, les prestations partageables et la règle de la moitié.
- Service Public : simulateur de la part du locataire en 2026, pour vérifier la zone et calculer le plafond.
La fiche officielle renvoie notamment à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, à l’arrêté du 1er août 2014 et aux arrêtés de 2025 ayant organisé puis précisé la révision des plafonds au 1er janvier 2026.
Montants et règles vérifiés à la date de rédaction, le 26 septembre 2026. Les textes et plafonds peuvent évoluer : contrôlez la fiche officielle au moment de signer.