219 agréments d’organismes de foncier solidaire avaient été délivrés au 31 décembre 2025, selon le ministère chargé du Logement. Le bail réel solidaire (BRS) n’est donc plus une expérimentation marginale. L’ANIL estime qu’un logement vendu sous ce régime coûte généralement 30 à 50 % de moins que le marché. Mais cette décote a une contrepartie : vous achetez le logement, pas le terrain, vous payez une redevance mensuelle et votre prix de revente reste encadré.
Verdict : le BRS peut être une bonne affaire pour habiter durablement dans une zone chère, mais ce n’est pas un achat immobilier classique ni un produit spéculatif. Avant de signer, il faut comparer le coût mensuel total, lire la formule de revente et vérifier les contraintes prévues par l’organisme de foncier solidaire (OFS).
Bail réel solidaire : ce que vous achetez vraiment
Dans un BRS, l’OFS reste propriétaire du terrain. L’acquéreur achète des droits réels sur le logement pour une durée prévue au bail, comprise entre 18 et 99 ans. Il occupe le bien comme résidence principale et verse à l’OFS une redevance foncière, en plus de son crédit, de ses charges et de ses impôts locaux.
La séparation entre le foncier et le bâti réduit le prix d’entrée. Elle permet aussi de conserver le logement dans un parc d’accession abordable : à chaque revente, le nouvel acheteur doit être agréé par l’OFS et respecter les conditions applicables. Le bail est alors « rechargé » de sa durée initiale.
| Point à comparer | Achat classique | Achat en BRS |
|---|---|---|
| Terrain | Inclus dans la propriété | Reste détenu par l’OFS |
| Prix d’achat | Prix de marché négocié | Prix plafonné, souvent inférieur au marché |
| Coût mensuel spécifique | Aucun loyer foncier | Redevance versée à l’OFS |
| Occupation | Selon le projet et les règles ordinaires | Résidence principale obligatoire |
| Location | Possible sous réserve des règles applicables | En principe interdite, sauf autorisation prévue au bail |
| Revente | Prix généralement libre | Prix encadré et acquéreur agréé par l’OFS |
Qui peut acheter en BRS en 2026 ?
L’acquéreur doit respecter un plafond de ressources, calculé selon la composition du ménage et la zone du logement. En 2026, les revenus pris en compte correspondent en principe aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2, soit les avis d’imposition 2025 portant sur les revenus 2024 pour une acquisition examinée en 2026.
| Ménage | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes ou jeune ménage | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
Le logement doit devenir votre résidence principale. Le fait d’être sous le plafond ne garantit ni l’attribution du bien ni l’obtention du crédit : l’OFS examine l’éligibilité et la banque analyse séparément la solvabilité. Pour préparer ce second contrôle, consultez notre guide sur le prêt immobilier sans apport et les points à vérifier pour comparer un prêt immobilier.
Le prix réduit compense-t-il vraiment la redevance ?
Il faut éviter deux erreurs opposées. La première consiste à regarder uniquement la décote affichée et à oublier la redevance, les charges de copropriété et la taxe foncière. La seconde consiste à assimiler la redevance à un loyer intégral : elle rémunère le portage du terrain par l’OFS et reste généralement bien plus faible qu’un loyer de marché.
Le ministère indique qu’en 2023 les redevances moyennes observées variaient fortement selon les zones : 2,06 €/m² par mois en A bis, 1,37 €/m² en A, 0,86 €/m² en B1, 0,88 €/m² en B2 et 1,69 €/m² en C. Il ne s’agit pas de plafonds réglementaires : le montant réel dépend de l’opération et du contrat.
Exemple chiffré : BRS à 240 000 € contre logement classique à 340 000 €
- Surface : 65 m².
- Prix BRS : 240 000 €.
- Prix comparable en pleine propriété : 340 000 €.
- Crédit illustratif : 20 ans à 3,4 %, hors assurance et frais.
- Redevance hypothétique : 1,37 €/m², soit 89,05 € par mois.
Dans ce scénario, la mensualité de crédit est d’environ 1 380 € en BRS, contre 1 954 € en achat classique. Après ajout de la redevance, le BRS représente environ 1 469 € par mois, soit un écart proche de 485 € avant assurance, charges, fiscalité et frais annexes. Cet exemple ne constitue pas une offre de financement : il montre seulement pourquoi la comparaison doit porter sur le coût mensuel complet.
Simulateur simple du budget mensuel BRS
Estimation indicative hors assurance, frais d’acquisition et fiscalité.
Les 7 points à lire dans le contrat avant de signer
1. La redevance et sa révision
Demandez le montant initial, l’indice ou la formule de révision, les dates d’actualisation et les conséquences d’un impayé. Une redevance faible aujourd’hui ne doit pas être projetée sur vingt ans sans lire sa clause d’évolution.
2. La formule du prix de revente
La revente n’est pas libre. Le bail précise comment le prix maximal évolue, souvent à partir du prix initial et d’un indice, avec éventuellement la prise en compte encadrée de certains travaux. Demandez une simulation après 5, 10 et 15 ans. Le bon raisonnement n’est pas « combien vaudra le quartier ? », mais « quel prix mon bail m’autorisera-t-il à demander ? ».
3. La procédure d’agrément du futur acheteur
Le candidat doit respecter les conditions de ressources et être agréé par l’OFS. L’agrément constitue une condition de la vente. Vérifiez les délais, les documents exigés, l’accompagnement commercial prévu et la solution contractuelle si aucun acquéreur éligible n’est trouvé.
4. Les règles de location
Le BRS vise l’occupation en résidence principale. Ne partez pas du principe que vous pourrez louer le logement lors d’une mutation professionnelle ou le proposer ponctuellement en location touristique. Le bail peut interdire ou encadrer strictement la location : faites préciser par écrit les exceptions éventuelles.
5. Les charges de copropriété et les gros travaux
En copropriété, l’acquéreur règle les charges appelées par le syndic et participe à de nombreux votes. L’OFS conserve toutefois certaines prérogatives pour les décisions touchant à la jouissance, à l’usage ou à l’administration des parties communes. Consultez le budget, les procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et le fonds travaux. Notre guide pour changer de syndic de copropriété aide à comprendre les majorités et le fonctionnement des votes.
6. La taxe foncière
L’acheteur en BRS reste redevable de la taxe foncière. Une commune peut décider un abattement compris entre 30 et 100 %, mais cet avantage n’est pas automatique partout. Demandez la délibération locale applicable et une estimation fondée sur un logement comparable, plutôt qu’une promesse orale.
7. La succession, la donation et la sortie anticipée
Les droits peuvent être transmis ou cédés, mais le bénéficiaire doit respecter les conditions du dispositif pour poursuivre le BRS dans les conditions prévues. Le contrat fixe aussi les modalités d’indemnisation, de rachat ou de relogement éventuellement proposées. Si votre priorité est la transmission patrimoniale, comparez ce mécanisme avec une acquisition classique et faites relire les clauses par le notaire. Notre dossier sur les frais d’une donation immobilière présente les principaux coûts d’une transmission classique.
BRS, PSLA et achat classique : ne pas confondre
Le BRS n’est pas une simple variante du prêt social location-accession. Dans un BRS, le terrain reste durablement détenu par l’OFS. Dans une opération PSLA, l’accédant traverse d’abord une phase locative puis peut lever l’option pour devenir propriétaire selon le contrat. Les deux dispositifs utilisent en 2026 des plafonds de ressources et de prix proches ou communs, mais leur structure juridique et leur calendrier ne sont pas les mêmes. Pour comprendre cette différence, consultez notre guide sur la location-accession et le PSLA.
| Votre objectif | Option à examiner en priorité |
|---|---|
| Réduire fortement le prix d’entrée dans une zone chère | BRS, si le coût mensuel total reste soutenable |
| Tester l’occupation avant de lever une option d’achat | PSLA, selon les opérations disponibles |
| Louer librement ou viser une forte plus-value | Achat classique, sous réserve du budget |
| Rester longtemps dans sa résidence principale | BRS potentiellement pertinent |
| Revendre rapidement ou transmettre sans contrainte d’éligibilité | Comparer très prudemment avec la pleine propriété |
Checklist avant de réserver un logement en BRS
- Vérifier la zone du logement et votre plafond de ressources 2026.
- Demander le prix du même type de logement en pleine propriété dans le quartier.
- Calculer crédit, assurance, redevance, charges, taxe foncière et frais d’acquisition.
- Lire la formule exacte de révision de la redevance.
- Faire simuler par écrit le prix maximal de revente à 5, 10 et 15 ans.
- Contrôler les règles de location, d’occupation et de travaux.
- Demander le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’AG et le plan pluriannuel de travaux.
- Vérifier les conditions d’agrément du prochain acheteur et les garanties de sortie.
- Faire confirmer par la banque qu’elle finance cette opération BRS et avec quelles garanties.
- Faire relire le projet de bail et l’acte par le notaire avant engagement définitif.
Questions fréquentes sur le bail réel solidaire
Peut-on revendre un logement en BRS avec une plus-value ?
Une revalorisation peut être permise, mais elle est limitée par la formule du bail. Le vendeur ne fixe pas librement son prix selon le marché. Les travaux ne sont pris en compte que dans les conditions prévues au contrat et avec les justificatifs demandés.
Peut-on louer un appartement acheté en BRS ?
Le principe est l’occupation en résidence principale. Une location n’est possible que si le bail et l’OFS l’autorisent dans la situation concernée. Il faut obtenir une réponse écrite avant de compter sur des revenus locatifs.
Le PTZ peut-il financer un achat en BRS ?
Le BRS peut être compatible avec le prêt à taux zéro lorsque les conditions du PTZ et du projet sont réunies. Le PAS et certains prêts complémentaires peuvent aussi être étudiés. L’éligibilité au BRS ne vaut toutefois pas accord de financement.
Est-on vraiment propriétaire en BRS ?
Vous détenez des droits réels sur le logement et pouvez les vendre, donner ou transmettre dans le cadre du bail. Vous n’êtes pas propriétaire du terrain, qui appartient à l’OFS. Cette dissociation explique à la fois la baisse du prix et les contraintes durables.
Conclusion : une décote utile, à condition d’accepter les règles
Le BRS répond à une question concrète : comment acheter sa résidence principale lorsque le terrain rend la pleine propriété inaccessible ? Pour un ménage qui souhaite rester plusieurs années dans le logement, la baisse du prix peut compenser largement la redevance. En revanche, l’intérêt diminue si le projet repose sur une revente rapide, une location future ou une plus-value libre.
La bonne décision se prend donc avec trois documents : une comparaison locale avec la pleine propriété, un budget mensuel complet et le projet de bail détaillant redevance, revente, location et sortie. Les plafonds et règles cités sont ceux disponibles à la date de rédaction en octobre 2026 et peuvent évoluer.