Une hausse de loyer en 2026 n’est pas automatique. Pour un bail d’habitation, elle suppose en principe une clause de révision, le bon trimestre d’IRL, une date de révision atteinte et un logement qui n’est pas soumis au gel des loyers lié au DPE. Le dernier IRL connu au 20 septembre 2026 est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37 en France métropolitaine continentale, en hausse de 1,15 % sur un an.
Ce guide concerne surtout les locations vides ou meublées du secteur privé utilisées comme résidence principale. Les logements sociaux, les logements conventionnés Anah, les logements soumis à la loi de 1948 et le bail mobilité obéissent à des règles particulières.
IRL 2026 : quel est le dernier indice publié ?
L’Insee a publié l’IRL du 2e trimestre 2026 le 10 juillet 2026. À la date de mise à jour de cet article, c’est le dernier indice disponible. Le 3e trimestre 2026 doit être publié le 15 octobre 2026.
| Lieu du logement | IRL T2 2026 | IRL T2 2025 | Évolution annuelle |
|---|---|---|---|
| France métropolitaine continentale | 148,37 | 146,68 | + 1,15 % |
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte | 146,94 | 145,27 | + 1,15 % |
| Corse | 146,22 | 144,56 | + 1,15 % |
Attention : le dernier IRL publié n’est pas forcément celui à utiliser. Il faut conserver le trimestre de référence inscrit dans le bail. Si le bail n’en indique aucun, la référence est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Une révision fondée sur le 1er trimestre doit donc comparer le 1er trimestre 2026 au 1er trimestre 2025, même si l’IRL du 2e trimestre est déjà connu.
Les 4 conditions à vérifier avant tout calcul
- Le bail prévoit une clause de révision annuelle. Sans cette clause, l’IRL ne permet pas au bailleur d’augmenter unilatéralement le loyer en cours de bail.
- La date de révision est arrivée. Il s’agit de la date convenue dans le contrat ou, à défaut, de la date anniversaire du bail.
- Le bon trimestre est utilisé. On compare un trimestre avec le même trimestre de l’année précédente.
- Le logement n’est pas frappé par une interdiction de révision. Le cas le plus courant en 2026 est celui d’un logement classé F ou G soumis au gel des loyers.
La révision annuelle se distingue d’une hausse convenue après certains travaux, d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement et de la fixation du loyer lors d’une nouvelle location. Ces situations ne se traitent pas avec la seule formule IRL.
Comment calculer une augmentation de loyer avec l’IRL ?
La formule
Nouveau loyer = loyer mensuel actuel × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le calcul porte sur le loyer hors charges. Lorsqu’un complément de loyer s’applique, Service Public précise que le montant à réviser correspond au total du loyer de base et du complément. Les provisions pour charges ne sont pas intégrées à ce calcul. Pour les comprendre séparément, consultez notre guide sur les charges récupérables du locataire.
Exemple avec un loyer de 900 €
Un bail en France métropolitaine continentale prévoit une révision annuelle avec l’IRL du 2e trimestre. Le loyer actuel est de 900 € hors charges. À la date de révision en 2026 :
- IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 ;
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68 ;
- calcul : 900 × 148,37 ÷ 146,68 = 910,3695 € ;
- nouveau loyer arrondi au centime : 910,37 € hors charges.
La hausse maximale issue de cette révision est donc de 10,37 € par mois, soit 124,44 € sur douze mois si le nouveau montant s’applique pendant une année entière. Le taux de 1,15 % donne un contrôle rapide, mais la formule avec les deux indices reste la méthode à conserver dans le courrier et le dossier.
Date anniversaire, demande tardive et rétroactivité
La révision n’est pas automatique. Le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer. Il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail. S’il agit pendant ce délai, le nouveau loyer s’applique à compter de sa demande. Il ne peut pas réclamer rétroactivement les différences correspondant aux mois antérieurs.
Exemple : la révision est prévue le 1er août 2026, mais le bailleur adresse sa demande le 10 octobre 2026. Le loyer révisé peut s’appliquer à partir du 10 octobre, pas au 1er août. Les compléments d’août et de septembre ne sont pas récupérables au titre de cette révision. Si le bailleur laisse expirer le délai d’un an sans demander la révision, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
Un envoi écrit permet de dater la demande et de conserver le calcul. Service Public recommande un courrier, de préférence en lettre recommandée avec avis de réception. Cette précaution facilite la preuve, sans transformer chaque révision en procédure contentieuse.
Logements classés F ou G : l’IRL ne permet pas d’augmenter le loyer
Le gel des loyers des passoires énergétiques prime sur l’évolution de l’IRL. En métropole, la révision est interdite lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la date d’application indiquée par Service Public est le 1er juillet 2024.
Un IRL positif ne crée donc aucun droit à hausse pour un logement concerné par cette interdiction. Avant d’envoyer ou d’accepter une révision, vérifiez le DPE annexé au bail et sa classe. Notre dossier sur le DPE et les obligations de rénovation aide à replacer ce gel dans le calendrier énergétique du logement.
IRL et encadrement des loyers : deux contrôles différents
L’IRL limite la révision annuelle d’un loyer en cours de bail. L’encadrement des loyers porte notamment sur la fixation ou l’évolution du loyer dans certaines communes et, dans les territoires appliquant un loyer de référence, sur le respect du loyer de référence majoré. Une commune peut être en zone tendue sans appliquer le même mécanisme local de plafonnement qu’une autre.
Les deux règles peuvent donc concerner le même logement. Une clause IRL valable ne régularise pas un loyer de départ qui aurait été fixé en méconnaissance d’un plafond local. À l’inverse, respecter un loyer de référence majoré ne dispense pas de vérifier la clause, la date, le trimestre et le DPE avant une révision annuelle. Pour le contrôle local, utilisez notre méthode sur l’encadrement des loyers en 2026.
Ne pas confondre IRL, ILC et ILAT
L’IRL sert aux baux d’habitation pour un logement vide ou meublé utilisé comme résidence principale. Il ne faut pas le transposer à un local commercial ou professionnel. Les baux commerciaux peuvent notamment se référer à l’ILC, indice des loyers commerciaux, ou à l’ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, selon l’activité et les stipulations du bail. Les mécanismes de révision peuvent aussi être triennaux ou dépendre d’une clause d’échelle mobile.
Checklist du bailleur avant d’envoyer la révision
- Relire la clause de révision du bail.
- Identifier la date annuelle de révision.
- Relever le trimestre de référence, sans choisir automatiquement le dernier indice publié.
- Vérifier le lieu du logement : continent, Corse ou département et région d’outre-mer.
- Contrôler la classe DPE et la date de signature, de renouvellement ou de tacite reconduction du bail.
- Calculer à partir du loyer hors charges et conserver les décimales jusqu’à l’arrondi final.
- Vérifier les éventuelles règles locales d’encadrement.
- Présenter par écrit l’ancien loyer, les deux indices, la formule, le nouveau loyer et sa date d’effet.
Checklist du locataire à réception d’une hausse
- Vérifier qu’une clause de révision figure dans le bail.
- Comparer la date du courrier avec la date de révision prévue.
- Contrôler que les deux IRL appartiennent au même trimestre.
- Refaire le calcul sur le loyer hors charges.
- Vérifier si le logement est classé F ou G.
- S’assurer qu’aucun rappel rétroactif n’est ajouté pour les mois précédant la demande.
- Ne pas confondre la hausse du loyer avec une régularisation de charges.
- Demander un détail écrit en cas d’indice, de date ou de calcul incompréhensible.
Modèle de formulation pour informer le locataire
Ce modèle est volontairement factuel. Il doit être adapté au bail, au lieu du logement et à la date réelle de la demande.
Objet : révision annuelle du loyer selon l’IRL Madame, Monsieur, Le bail signé le [date] prévoit une révision annuelle du loyer le [date de révision], selon l’indice de référence des loyers du [trimestre de référence]. Le loyer mensuel actuel hors charges est de [montant] €. IRL du [trimestre] 2026 : [indice nouveau]. IRL du même trimestre 2025 : [indice ancien]. Calcul : [loyer actuel] × [indice nouveau] ÷ [indice ancien] = [nouveau loyer] €. Le nouveau loyer mensuel hors charges sera donc de [montant] €, à compter du [date d’effet]. Cette date ne peut pas précéder la date de révision prévue au bail et, en cas de demande tardive, la date de la présente demande. Les charges [montant ou modalités inchangées, à adapter] restent distinctes de cette révision. Cordialement, [Nom et coordonnées]
Joindre ou citer la publication Insee utilisée réduit le risque de confusion. Si le bail, le DPE, le type de location ou l’encadrement local soulève une difficulté, l’ADIL peut fournir une information neutre adaptée au dossier.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il appliquer directement + 1,15 % à tous les loyers en 2026 ?
Non. Le taux de 1,15 % correspond à l’évolution annuelle de l’IRL du 2e trimestre 2026. Le trimestre prévu au bail peut être différent. La clause, la date de révision, le DPE et les règles propres au logement doivent aussi être vérifiés.
Peut-on récupérer plusieurs mois de hausse oubliée ?
Non. Lorsque la demande est faite après la date annuelle mais dans le délai d’un an, la révision produit effet à compter de la demande, sans rappel pour la période antérieure.
Les charges augmentent-elles avec l’IRL ?
Les provisions sur charges ne suivent pas automatiquement l’IRL. Elles répondent à leur propre logique de dépenses et de régularisation. En location meublée, un forfait de charges peut toutefois être révisé annuellement selon les mêmes règles que le loyer si le bail le prévoit.
Sources officielles et date de vérification
- Insee, IRL du 2e trimestre 2026, publication du 10 juillet 2026.
- Service Public, augmentation et révision du loyer en cours de bail.
- ANIL, modalités de révision du loyer en cours de bail.
- Service Public, encadrement des loyers en zone tendue.
- Entreprendre Service Public, indices des baux commerciaux et professionnels.
Informations vérifiées le 20 septembre 2026 pour une publication prévue le 24 septembre 2026. Ce contenu présente les règles générales et ne remplace pas un conseil juridique adapté à un litige ou à un bail particulier.