La TVA du marchand de biens est l’une des notions fiscales les plus mal comprises dans l’immobilier professionnel. Entre TVA sur marge, TVA sur prix total, exonération et droits de mutation réduits, les règles varient selon le type de bien, son ancienneté et la qualité de l’acheteur. Ce guide vous explique le régime applicable à chaque situation, avec des exemples chiffrés pour comprendre quelle option est la plus avantageuse.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens au sens fiscal ?
Avant d’aborder la TVA, il faut savoir si vous êtes fiscalement qualifié de marchand de biens — car cette qualification déclenche des obligations spécifiques, indépendamment de votre statut juridique.
L’administration fiscale retient trois critères cumulatifs pour qualifier une personne de marchand de biens :
- L’achat et la revente de biens immobiliers — peu importe le type (appartement, maison, terrain, immeuble)
- La régularité des opérations — plusieurs opérations sur une courte période suffisent à caractériser l’habitude
- L’intention spéculative — l’objectif de réaliser un profit à la revente
Point critique : vous pouvez être requalifié en marchand de biens par l’administration fiscale même sans inscription au RCS et sans vous être déclaré comme tel. Une jurisprudence abondante montre que des particuliers réalisant plusieurs opérations d’achat-revente ont été requalifiés, entraînant un rappel de TVA et de cotisations sociales. Si vous réalisez plus de 2-3 opérations par an, consultez un expert-comptable spécialisé.
Vue d’ensemble : quel régime de TVA selon le type d’opération ?
| Type de bien | Régime par défaut | Options possibles | Droits de mutation |
|---|---|---|---|
| Immeuble achevé depuis + de 5 ans | Exonération de TVA | TVA sur marge ou prix total (option) | Taux plein (5,09%) |
| Immeuble achevé depuis – de 5 ans neuf | TVA sur prix total (obligatoire) | Aucune | Taux réduit (0,715%) |
| Terrain à bâtir | TVA sur prix total (obligatoire) | TVA sur marge (option) | Taux réduit si TVA prix total |
| Terrain non constructible | Exonération de TVA | TVA sur prix total (option) | Taux plein |
Cas 1 — Immeuble achevé depuis plus de 5 ans : trois options
C’est le cas le plus fréquent pour un marchand de biens qui achète un bien ancien pour le rénover et le revendre. Trois régimes sont possibles :
Option A : exonération de TVA (régime par défaut)
La vente est exonérée de TVA. C’est le régime le plus simple — aucune TVA à collecter, mais en contrepartie aucune TVA déductible en amont (acquisition, travaux…). Les droits de mutation s’appliquent au taux plein.
Intérêt : zéro complexité administrative, idéal si peu de travaux ont été réalisés et si l’acheteur est un particulier.
Option B : TVA sur marge
La TVA est calculée uniquement sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat (majoré des charges). Elle ne permet pas de déduire la TVA payée sur l’acquisition, mais permet de récupérer la TVA sur les travaux.
Formule :
Avec des travaux de rénovation (qui ne constituent pas un immeuble neuf) :
Idée reçue à corriger : contrairement à ce qu’on lit souvent, opter pour la TVA sur marge (ou sur prix total) pour un bien achevé depuis plus de 5 ans n’entraîne pas de réduction des droits d’enregistrement. Les droits de mutation restent au taux plein (5,09%). Seule la revente d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) donne droit aux droits de mutation réduits à 0,715%.
Option C : TVA sur prix total
La TVA est calculée sur la totalité du prix de vente (20%). En contrepartie, toute la TVA payée en amont (acquisition si le cédant était assujetti, travaux) est déductible.
Intérêt : cette option est pertinente quand le bien a été acquis auprès d’un assujetti à la TVA (un autre marchand de biens, un promoteur) et qu’il est revendu à un autre professionnel assujetti. Les deux parties récupèrent leur TVA et le coût fiscal est neutre.
Quelle option choisir pour un bien de plus de 5 ans ?
| Situation | Option recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Peu de travaux, acheteur particulier | Exonération (défaut) | Pas de TVA à reverser, simplicité |
| Travaux importants, acheteur particulier | TVA sur marge | Récupération TVA travaux sans surcoût pour le particulier |
| Acquisition auprès d’un assujetti TVA, revente à un professionnel | TVA sur prix total | Déduction TVA amont, neutralité fiscale |
| Acquisition auprès d’un assujetti TVA, revente à un particulier | TVA sur marge ou exonération | Évite la majoration du prix de 20% pour le particulier |
Cas 2 — Immeuble achevé depuis moins de 5 ans (bien neuf)
Ici, pas de choix : la TVA sur le prix total est obligatoire de plein droit. C’est le régime des biens neufs — tout immeuble achevé depuis moins de 5 ans, qu’il soit vendu pour la première fois ou non, est soumis à la TVA au taux de 20% sur le prix total de cession.
La contrepartie est avantageuse : le marchand de biens bénéficie de droits de mutation à taux réduit lors de son acquisition, soit 0,715% au lieu de 5,09%. Sur un bien à 500 000 €, l’économie est significative :
Engagement de revente : pour bénéficier des droits de mutation réduits (0,715%), le marchand de biens doit prendre un engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition. Si ce délai n’est pas respecté, les droits de mutation au taux plein sont rappelés avec des pénalités. Cet engagement doit figurer expressément dans l’acte d’acquisition.
Cas 3 — Terrain à bâtir
La revente d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA de plein droit — c’est le régime par défaut, sans option nécessaire. Deux alternatives sont toutefois disponibles :
TVA sur prix total (régime par défaut)
La TVA de 20% s’applique sur la totalité du prix de vente. En contrepartie, le marchand de biens peut déduire la TVA payée lors de l’acquisition si le cédant était lui-même assujetti. Les droits de mutation sont également réduits à 0,715% lors de l’acquisition.
Idéal pour : revente à un promoteur immobilier ou tout autre professionnel assujetti à la TVA, qui récupérera la TVA sur son opération.
TVA sur marge (option)
Comme pour les biens anciens, la TVA sur marge ne permet pas de déduire la TVA d’acquisition mais peut permettre de réduire le prix de vente pour un acheteur non assujetti (particulier construisant sa maison).
Idéal pour : revente à un particulier, pour éviter une majoration du prix de 20%.
Condition pour opter pour la TVA sur marge sur un terrain à bâtir : le terrain doit avoir été acquis sans TVA (auprès d’un particulier ou d’une personne exonérée). Si le terrain a été acheté avec TVA, l’option pour la TVA sur marge n’est pas possible — seule la TVA sur prix total s’applique.
TVA marchand de biens et droits de mutation : le tableau récapitulatif
| Type d’opération | TVA applicable | Droits de mutation à l’achat | TVA déductible en amont ? |
|---|---|---|---|
| Bien ancien (+5 ans) — exonération | Aucune | Taux plein (5,09%) | Non |
| Bien ancien (+5 ans) — option marge | 20% sur la marge | Taux plein (5,09%) | Non (sauf travaux) |
| Bien ancien (+5 ans) — option prix total | 20% sur le prix total | Taux plein (5,09%) | Oui |
| Bien neuf (-5 ans) | 20% sur le prix total (obligatoire) | Réduit (0,715%) | Oui |
| Terrain à bâtir — prix total | 20% sur le prix total | Réduit (0,715%) | Oui |
| Terrain à bâtir — option marge | 20% sur la marge | Taux plein (5,09%) | Non |
Les obligations déclaratives du marchand de biens en matière de TVA
En tant que marchand de biens assujetti à la TVA, vous devez :
- Vous immatriculer à la TVA — déclaration d’existence auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le début des opérations
- Déposer des déclarations de TVA — mensuelles ou trimestrielles selon votre chiffre d’affaires (formulaire CA3)
- Conserver la TVA collectée sur un compte dédié — la TVA collectée lors de la vente doit être reversée à l’État, elle ne constitue pas un revenu
- Prendre l’engagement de revente dans l’acte d’acquisition pour bénéficier des droits réduits
- Respecter le délai de revente — 5 ans pour les biens neufs et terrains à bâtir (sous peine de rappel des droits de mutation au taux plein)
Attention à la requalification en immeuble neuf : des travaux de rénovation importants peuvent transformer un immeuble ancien en immeuble neuf au sens fiscal si leur montant dépasse le prix d’acquisition ou représente plus de 80% de la valeur vénale du bien rénové. Dans ce cas, la TVA sur prix total devient obligatoire — avec les droits de mutation réduits à la clé, mais aussi une obligation de TVA incontournable.
Marchand de biens vs investisseur locatif : les différences fiscales clés
La confusion entre ces deux statuts est fréquente. Voici les distinctions fondamentales à retenir :
| Marchand de biens | Investisseur locatif (LMNP) | |
|---|---|---|
| Objectif | Achat-revente avec profit | Revenus locatifs + patrimoine |
| Imposition des bénéfices | BIC (taux progressif ou IS) | BIC (micro ou réel) |
| Plus-value à la revente | BIC (pas de régime plus-value particulier) | Plus-value immobilière (abattements) |
| TVA | Applicable selon le type d’opération | Non applicable (sauf para-hôtellerie) |
| Droits de mutation | Réduits (0,715%) sur engagement revente | Taux plein (7-8%) |
| Cotisations sociales | Régime social des indépendants (TNS) | Prélèvements sociaux 17,2% |